“舍弗勒事件”另一視角:標準化工業園區建設亦需加碼

吞吐大荒 2017-10-5 936


從一紙引發軒然大波,到八方熱議規則意識,再到當事方稱情勢可控,近日,舍弗勒為其零部件供應商的“求情風波”,在國內產業界上演了一場連續劇。

這場風波折射出諸多值得深思的問題,比如“環保沖擊實體經濟”的偽命題,比如產業鏈“利益綁架”的現實問題,比如企業標準意識規則意識薄弱的現狀等。除此,還有一個值得引起重視的視角,那就是——

在國家對環保、標準、質量等高要求的前提下,產業鏈上的企業運營、園區運營必須直面拐點向上的機遇與挑戰,在廠房質量、生產合規、環保等標準化面前,所有選擇都需實打實,動真格,都不要存有政策遷就和退讓的幻想。

這也意味著,規范化經營的企業,標準化運營的工業園區,其市場價值將越來越得到認可和優選,尤其是高標準運營的工業園區,作為要素集聚、布局優化的載體,與入駐企業之間可良性互動發展。

企業“僥幸心”何來?

舍弗勒求情風波中的界龍金屬,目前尚未對此事有過公開表態。筆者注意到,界龍金屬公司位于上海市浦東新區川沙新鎮界龍大道266號,該區域屬規劃產業區外、規劃集中建設區以外的“198區域”。

何為“198區域”?眾所周知,上海的工業用地已接近“天花板”。根據上海工業園區轉型升級十三五規劃,到2020年,上海的工業用地總量要控制在550平方公里。“198區域”是指規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地,面積大約為198平方公里。

“198區域”尚存不少的工業生產企業,但“布局分散”、“配套不足”、“產能低下”、“環境污染”、“非建設區”這些也都是配套關鍵詞。早前統計數據顯示,198區域工業用地占上海全市工業用地面積的比重接近1/4,但工業總產值占比不到10%。故而被稱為低效建設用地。于是2014年,上海開始了“198區域”減量化。

2015年~2017年,全市“198區域”建設用地減量化總目標為20平方公里。到2020年,實現減量40平方公里~50平方公里。

這就意味著,位于這些區域的大多數企業將關停撤走,并通過拆除復墾等土地整治,將建設用地恢復為農地或郊野公園等。那么這些區域的企業往何處去?最符合邏輯的選擇自然是專業的工業園區。

環普產業園

工業園區發展應拐點向上

“舍弗勒事件發生后,已經有四五家汽車零部件生產供應商表示要轉移到我們園區來生產。”9月21日,華北某產業園區的一位負責人向筆者表示,“這次事件不只是對產業鏈上下游有觸動,對園區運營者而言也感受很深。”

該負責人認為,制造企業經營的穩定性是重中之重,而這背后,從廠房建筑質量保障、交付手續是否健全、消防環保要求是否達標、甚至園區物業服務是否到位,都是重要因素,因為“在不合規的環境下做事,就是一種不穩定經營”。

在大多數人印象中,作為區域經濟發展的重要載體,每當論及產業園區,眾人都會想到諸如北京中關村、上海張江、蘇州工業園、天津經開區、深圳高新區等諸如“中國產業園區100強排行榜”上的高大上種子選手。

但事實上,自我國改革開放以來,園區的發展經歷了數量上的快速增長至膨脹和質量上的起步到整合升級等不同發展階段,全國各地都積極創辦。截至2014年,以國家、省、市、縣、鄉鎮幾個級別層次來看,我國各類工業園區數量就高達2萬多個。

量的快速擴張之后,必須是向質的提升轉變。最初,有些地方政府只是簡單地把很多相似的企業歸到一起,招商到一個園區里邊,環評、建筑標準等問題,基本處于“民不舉官不究”的狀態;到后來,部分地區或出現租借“農民倉”、在鄉鎮廠房生產標準產品,或出現“二房東”轉租,將沒有“跑滿”的生產空余面積轉手出借。這些不規范,都會造成監管和追責上的諸多問題。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾指出,未來產業園區發展,要民營化運營,降低成本,降低對資源的過分浪費。

如今,功能定位更加明確、專業化分工更加清晰、廠房建設更加標準化、設計理念更先進、物業管理更智慧人性的工業園區,漸已成為剛需。

在這個大浪淘沙不斷優化的過程中,長期秉承質量品牌、管理上承諾一貫性的載體,會讓市場和客戶自然感覺到正規,這背后,同樣埋伏著商機。

國際標準下的環普樣本

業界已經注意到,目前在沈陽、大連、紹興、天津等地,都已經出現了以“環普”命名的產業園。值得注意的是,由于目前各地產業園發展尚參差不齊,市場上很多產業園是打著產業園的旗號做房地產業務。比如,產業園是以銷售方式經營,這種模式下,開發商銷售完項目就交由物業公司接管。而為了園區的統一管理和投資穩定,作為“一股清流”切入這一市場的環普,其物業都只租不售,長期持有。

環普天津地區一位負責人向筆者表示,正有越來越多傾向選擇“高標準高服務”的園區來入駐。“從政府要求而言,園區環評和消防條件必須達標才能立項落戶;從市場邏輯而言,以汽車業為例,更多整車廠商希望供應商有高標廠房倉庫、生產環境;從企業經營而言,質量保障、物業穩固、貼心服務,也是消費意識的一種巨大轉變。”

以天津地區為參照,天津環普國際產業園位于北辰經濟技術開發區,建筑面積20萬平方米,面向高端裝備制造、汽車零部件、新能源、輕加工等先進制造型企業。

天津環普國際產業園園區

租金較周圍其它本地園區并不便宜,但因可選高標準廠房建設,享受穩定的水電氣熱維護,確保能源穩定安全,保潔綠化等服務較為到位,園區不時組織高爾夫、酒會等增值活動,對標同等選擇下,不少企業表示“性價比確實高”。

筆者了解到,某中外合資的汽車零部件生產企業,因整車廠要求供應商具備合規合法、門面學歷等一系列高要求,在天津市場上一度沒能找到一家滿意度高的、市場化的廠房供應。最后發現環普產業園滿足自身訴求,在入駐后反而因為園區吸引客戶考察,還增加了其它整車廠的訂單。而除了“很重的”制造業,“很輕的”服務業客戶也有,因其廠房設計合理,電力供給穩定,消防等級高,物業管理安全度高,保證了企業長期運營的使用效率、穩定和可靠性,高某知名品牌新建數據中心也在考慮進駐。

“我們希望產業園不僅僅是招商工具,和客戶不是租賃關系,而是一種服務關系,比較提升滿意度。”上述環普天津地區負責人表示,“現在企業意識扭轉了,有些低租金看似便宜,但一旦漏水,漏風,采暖費上浮等情況出現,成本也上浮。而且,如果廠房的消防等級不夠,在日前政府對環保等級高標準的環境下,生產也很難保證穩定。如果一開始就程序干凈,物業穩定,其實也是控制成本,還能保證生產和運營的連續。”

他告訴筆者,環普和其它產業園的差別,體現在并不是業主與租戶的關系,更像是“服務商”替代了“開發商”的角色變更。環普不只是提供一個生產空間,環普更注重入駐企業在園區的使用感受。其園區的廠房用材、設計布局、保溫密封、采光照明、生產配套等條件,就是環普在沿海地區經營7、8年后,總結幾百家客戶的使用感受得出來的,并且根據需求變化、技術進步和潮流發展在不斷更新。

天津環普國際產業園廠房

環普其他項目也嚴格遵照著環普統一的高品質標準。 目前其在東北、華北、華東和中西部地區核心城市均有產業園區,憑借其高標準的產品和服務,得到了客戶一致認可,是眾多國際客戶的首選,比如,蘇州環普國際產業園,目前擁有和管理141家客戶,500強企業已有18家;無錫環普國際產業園擁有超過80家客戶,入駐的企業包括西門子、羅格朗和京東等國內外知名企業;沈陽環普國際產業園,寶馬、本特勒、蒙塔薩等企業已與之簽訂租約,等等。

“環普希望提供一系列的工業設施相關解決方案及產品,包括標準設施開發、定制開發、收購與回租等。業務能力貫穿整個工業地產的價值鏈:從用地規劃,項目選址,設計及開發,到營銷及物業管理,為客戶提供全方位的解決方案。”

其實在當下,不少地方也已經意識到新“筑巢引鳳”的時代下,園區建設和經營服務的玩法要更高標。隨便一搜,都有各地“關于加快開發區工業園區標準廠房建設的意見”,“創新園區發展思路”,“如何做好工業園區建設的思考”之類的態度。

正如在生產環保問題上鐵腕執法,固然會帶來陣痛,但從長遠來看,恰是淘汰落后產能、促進產業轉型升級的有力推手。在工業園區標準化建設上,短期內需要付出多一點的成本,但從長遠來看,才是有鳳來儀、產業鏈安全的基石所在。


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